“河南73栋违建别墅被没收背后：领导动员政府内部人员带头购买”

雷山脚下的别墅区

震雷山脚下的别墅里住着区规划局副局长。 他是当时这个别墅区开发时的参与者，现在是面临清退的反建设业主。

11月3日，河南信阳平桥区政府发布公告，没收震雷山风景区内的73幢别墅。 在接受媒体采访时，平桥区政府副主任李炳炎表示，73幢别墅没有国有土地使用权转让手续。 他承认当地政府可能监管不严格，将上千万的出资用于别墅的拆迁补偿。

在73幢别墅中，许多业主本人或亲属是平桥区政府部门的工作人员。 据多家业主介绍，2005年别墅区开发之初，公司领导参加过动员采购。 根据当时的市会议纪要，在震雷山风景区，建设单位和个人购买土地后，鼓励采取边规划、边施工、边证明的三边政策。

在法律家看来，这种三边政策是地方政府早年的普遍做法，但其本身已经是违法的。 一位震雷山的政府官员解释说，这与当地快速经济发展的需要有关，必须以此来鼓励招商引资、群众自营。

在全国景区别墅清扫的浪潮下，搬迁公告也贴在了震雷山脚下。 根据北青深一次记者调查，除此次清理的73幢别墅外，当地政府在置换震雷山周边其他地块时，也曾承诺在缺少证件照的情况下，可以建造别墅。 现在，这些土地上的所有人都陷入了更大的担忧。

别墅的一部分已经贴上了贴纸

震山风景名胜区距信阳市区车程10多分钟，景区西南方有一幢连片别墅建在山脚下。

王楠的家在这里。 两年前，她用108万美元买了200平以上的二手别墅。 王楠这里有山有水，空气息好，自己养的两只狗也足够活动空之间，是个适合居住的地方。

11月初，随着《关于震雷山风景名胜区内别墅搬迁的公告》张贴在自家附近的墙上，王楠将失去这座心爱的别墅。

根据上述《公告》，震雷山风景名胜区内的73处别墅为违章建筑，分布在风景名胜区内的3处区域。 《公告》要求，11月30日前没收、签订协议、按时交房工作，12月5日前完成未交房住户强制离境。

根据《公告》位置说明，王楠购买的别墅位于通知中的地块二区域，该区域内共有45间别墅。

记者一次到访，《公告》中提到的另外两个区域，一共有22幢别墅，目前没有业主居住。 据看守保安称，别墅建于七八年前，目前只完成了两家的装修。 另一个地方只有6间刚完成主体建设的别墅，附近还有未开发的广阔荒地，该地区的铁门于11月11日由平桥区政府贴上了贴纸。

震雷山脚下的别墅不仅有王楠这样的外来者，越来越多的入住者与平桥区政府部门有着密切的关系。 其中11间别墅被2米高的围墙隔离，在许多政府文件中，该地区被称为规划局家属院，居住的业主大多为平桥区规划局工作人员或工作人员的亲属。

许多业主向深临时记者介绍说，除规划局家属院入住率高外，其余别墅全员均有平桥区政府工作人员家属或后续承包商建设，但大多无人入住。

然后业主向记者透露，现任平桥区规划局副局长陈开富也是这个别墅区的业主，讽刺的是，他当时是开发这里的决策人，现在是面临清退的业主，还是库存维修人员的成员。

11月13日晚，陈开富在自家别墅拒绝了深度记者采访。 一位业主评价说:“可以理解的是，他身份多而复杂，忧虑也多。”

关于自己购买的这套二手别墅，王楠手持前业主与震雷山风景名胜区建设所签订的《土地出让合同》和区规划局公章的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但缺乏《国有土地聘用证》。

平桥区政府副主任李炳炎此前在接受媒体采访时表示，将没收已清退的73所别墅，没有国有土地的录取权转让手续，分别有计划审查手续。

作为中途搬家的业主，王楠不知道雷山脚下的别墅区的经过。 她有点无聊。 在证件照不完整的情况下，这里是怎么开始建设的？

别墅区内张贴的搬迁公告

在信阳市平桥区快速发展的历史中，当地雷山酒店有着特殊的位置。

2008年出版，根据当时平桥区区长张明春编纂的《平桥经典》一书，2004年，平桥区是信阳市中心城市的一部分，但城市建设相对落后，道路崎岖，城市管理几乎空白，发展迅速。

根据书中的记录，包括2005年的震雷山开发在内，一系列重要工程的办公会议都在雷山酒店综合楼三楼会议室召开，这里被认为见证了平桥城市建设开发的历史。

同样，位于雷山脚下的别墅地也起源于雷山酒店。

规划局家属院的数字业主在2005年购买土地建造了房子。 业主陈波认为，当时买地的人不多，震雷山地处偏远，基础设施也不齐全，6万元一亩的价格不便宜。 请规划局的人先上，区政府的人跟在后面，请熟人介绍认识的人，领导也和关系好的人一起工作。

这种政府部门内部的动员工作，被一位业主理解为威胁的意思，当时领导来找我爸爸买，爸爸一定不想买。

陈波坦言，自己家的最终决定一方面认为震雷山风景区可以快速发展，另一方面也有一点小便宜的心思。 督促我们领导私下工作，那边荒山岭的人反正没人，你说你可以买半亩地，占有一亩地。 陈波认为，这是政府为迅速发展震雷山而必须采取的措施，否则谁会买单？

在震山风景区旁的雷山村，几名村民曾向记者表示，当年被征地时，相关部门是为了建设养老院。 以后旅游地开发了，人们就可以卖水和茶蛋了。 雷山村9组、10组、11组村民的耕地大部分被纳入开发计划，以1.65万亩的价格向政府征收。

根据记者此前拿到的《信阳市政府市长办公会议纪要》，2005年9月29日，当时的王铁市长等在雷山酒店召开了现场办公会，研究处理了震雷山开发工程建设的相关事项，其中指出建设项目可以一边规划、一边施工、一边证明

8天后，在震雷山开发指挥部印发的《震雷山风景名胜区生活服务区开发建设有关问题会议纪要》中，确定建设单位和个人在购买土地后，将按照规划、施工、验证三边政策，于1月中旬开工建设。 另外，还提出了购买土地时，应该减少相关手续和费用的减额、应该免除的免除。

陈波回忆道，同年10月，规划局、国土局等部门在雷山酒店集中办公，为购房者办理了相关手续。

根据多家规划局家属院内业主提供的资料，业主们于2005年10月10日与震雷山风景名胜区建设所签订了《土地转让合同》，约定土地价格6万元1亩。 同日，市国土资源局平桥分局向市规划局平桥分局提交的《说明》确定业主的土地手续正在办理中。 10月12日，业主们获得市规划局平桥分局颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，建设项目为双层住宅。

陈波说，办理土地购置手续不到一个月，业主们就找了施工队开始建设。 截至当年12月，河南省政府发出通知，同意将震雷山列为省级风景名胜区。 业主们认为，他们的土地购买行为可能是申报成功的原因之一。 那时这里是荒山，如果我们不开工建设，这个风景区可能就不被允许了。

几乎在同一时间，距离规划局家属区仅100米的震雷山商业街、震雷山文化广场也开工了。 包括平桥区公安局、农机局等政府部门，曾经搬迁到这里。

所有者持有的证件照的一部分

别墅建成后，政府和业主们打算办完规划局家属院的土地手续。

陈波说，年前后，他知道自己需要向土地管理部门办理手续，支付一亩地的30万元土地出让金。 这需要所有住户统一处理，有人想提出，有人没钱，意见不一致，之后也就搁置着不做了。

平桥区规划局于去年5月发出通知称，平桥规划分局家属院的土地原计划统一征收占用，当时未能准确测量分割。 根据土地法规和区政府的要求，该小区需要办理完整的土地手续并缴纳相关费用。 但是，这个通知没有进一步的行动。

王楠买房后也打算重新办理土地手续，确定房屋的产权。 当时，相关部门的回复是，同样需要小区统一的手续，她补办手续的想法到此结束。

据一位记者调查，在震雷山风景名胜区周边开发中，边建边办的不止这73幢别墅。

徐杰2005年承接了震雷山建设的部分工程，但政府部门因没钱偿还工程款，采取土地置换的方法，承诺价格为6万1亩。 徐杰表示，当地政府承诺将在置换的土地上建造别墅。

根据徐杰提供的征地平面图，被替换土地位于震雷山商业街两侧，按计划规划为7套别墅用地。 徐杰回忆说，当时的计划中两侧各有10多排别墅，共计约200多套。 06年开业购买后几个月内就卖完了。 购买者基本上是平桥区的公务员。

一家规划局家属院内的业主也表示，负责他家非建设清扫活动的小组成员透露，自己以前也在震雷山购买过土地，但不知道该怎么办。

我说过可以办地证，然后就拖了13年。 除2006年11月与震雷山风景名胜区建设所签订的《土地出让合同》外，徐杰至今未拿到任何土地证书，扣除工程款的土地一直处于荒废状态。

根据记者曾在裁判文书网查阅的民事判决书，一家工程公司于2008年9月12日与震雷山管理局签订了湿地公园项目建设合同，约定震雷山管理局采取工程置换土地的支付办法。 之后，双方签订了《土地转让合同》，震雷山管理局将40亩土地转让给该企业，约定边办手续边办工程，但此后该地块未能办理国有土地录取证等手续。

另外，很多震雷山商业街的业主告诉记者，自己购买的房子也只有“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”两个证书，没有“国有土地录取证”。

针对证据照片的丢失，震雷山街道办事处严姓员工做出了应对:当时的政策没有现在这么严格。

据这位姓严的员工说，此前被允许建造别墅也与当时的政策有关。 那时，我们没有路，很偏僻，比农村还农村。 都鼓励招商引资，鼓励群众从建设中来，快速发展当地经济。

关于未能办理事先约定的土地手续，上述严姓员工表示，在涉及土地方面我们不太清楚。

一些业主对补偿标准有异议

秦岭违反建设后，全国范围内开始了对风景名胜区内别墅建筑的搜索。 震雷山脚下的别墅也在其名单上。

根据记者曾经获得的河南省自然资源厅发布的《河南省关于别墅建设违章问题清查整治专项行动的政策指导意见》，清查整治的别墅范围包括政府和部门违反生态环境保护、土地管理等法律法规，违法违章审批的别墅，包括全部审批和部分审批。

上述严姓员工告诉记者，当地今年6月前后接到了震雷山别墅整改的通知。 首先有四个处理方案。 的保存、土地的补充手续、拆除及没收。 之后，经过研究判决，于11月1日作出了没收决定。

在接受深度记者采访时，平桥区别墅建设特别行动业务指挥部法律顾问承认，因政府违反别墅建设存在过错，现向业主进行补偿。 而且业主本身也有过错，他们知道这笔买卖没有证据，是自己承担风险进行房屋买卖的，所以补偿相对于市场价格肯定是很低的。

她进一步解释说，政府补偿的根据大体上是行政法上的信任保护。 政府确实有过这样的政策。 因为这有错误，所以为了维持政府的公共信服力进行补偿。 业主拒绝在期限内签约的，政府将办理没收手续，一点也不补办。

但在接受采访时，北京市才良律师事务所主任王才亮认为，边规划、边施工、边办证的政策，是早年地方政府快速发展经济时，推动招商引资的较为普遍的措施，本身是违法的。

王才亮表示，办理土地手续必须先取得《建设用地规划许可证》，然后取得《国有土地录取证》，根据土地证的规划设计条件进行施工图设计，颁发《建设工程规划许可证》。 所有者有《建设工程规划许可证》，但没有《国有土地聘用证》，所以处理过程本身有问题。

王才亮表示，土地采用经有关部门批准，尽管未取得土地采用权证，但违法用地的责任在政府，不在建房一方。

针对目前维修事业的进展，严姓运营商表示，截至11月15日下午，73幢别墅中已有59幢达成协议，剩下的还在商谈中，住户基本都很满意。

商定的业主被要求签订《承诺书》，其中包括自愿放弃别墅的占有、聘用、处置权，将别墅交给区政府处置。 本人不再就这座别墅向任何部门主张权利。 包括但不限于信访、行政复议、提起诉讼等。

根据现有的补偿标准，包括房屋本身及装修费用的判断。 房价评估额为每平方米2356元，装修费用根据判断企业对各家的装修情况来衡量。 王楠提出了疑问。 他家装修补偿160万人，我家只有26万人。 这太悬殊了。

徐杰开始担心自己在震撼雷山的土地上也会面临同样的困境。 他们的土地上还有两个证书，但现在不能保证。 那么，我们没有任何证明书。 那之后该怎么办呢？

(文中除律师外，回答者均为化名)

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